Tenement

Un tenement (del latín tenere, poseer), en derecho, es cualquier cosa que se posee, en lugar de ser propiedad. Este uso es un remanente del feudalismo, que aún forma la base del derecho de propiedad en muchas jurisdicciones de derecho consuetudinario, en las que el monarca es el único propietario del allodial title de toda la tierra dentro de su reino. Bajo el feudalismo, la tierra en sí nunca fue de propiedad privada, sino que era poseída por un tenant (del latín teneo, poseer) como un fee, siendo meramente un derecho legal sobre la tierra conocido en el derecho moderno como un estate in land. Esto se poseía de un superior overlord (un mesne lord), o de la corona misma, en cuyo caso el poseedor era denominado un tenant-in-chief, bajo alguna forma de servicio según una de las diversas tenencias feudales de la tierra. La cosa poseída se llama tenement, el poseedor se llama tenant, la forma de su posesión se llama tenure, y el superior se llama el landlord, o lord of the fee. Estas formas aún se conservan en derecho, aunque el feudalismo mismo está extinto, porque todo el derecho de bienes raíces se ha desarrollado a partir de ellas a lo largo de siglos. La tenencia feudal de la tierra existió en muchas variedades. La única forma sobreviviente en los Estados Unidos es aquella especie de freehold conocida como free socage. Aquí el servicio a realizar es conocido y fijo, y no de naturaleza baja o servil; el lord of the fee es el Estado mismo, y el servicio debido a este lord es el pago de los impuestos sobre el bien raíz. Las principales consecuencias, en el mundo moderno, de este enfoque feudal, en contraposición a la propiedad, son, primero, la pérdida del tenement por incumplimiento del servicio (es decir, el impago de impuestos), y segundo, la doctrina de eminent domain, por la cual el lord of the fee podía recuperar el estate, siempre que realizara una justa compensación. También existe de forma vestigial el concepto de escheat, según el cual un estate de un poseedor sin herederos retorna a la propiedad del estado. Un efecto secundario de esto es que las entidades gubernamentales no pagan impuestos sobre bienes raíces a otras entidades gubernamentales, ya que las entidades gubernamentales son propietarias de la tierra en lugar de poseerla. Las localidades que dependen de los impuestos sobre bienes raíces para proporcionar servicios suelen verse en desventaja cuando el estado o el gobierno federal adquiere un terreno. A veces, para aplacar la opinión pública local, el estado o el gobierno federal puede ofrecer realizar pagos en lugar de impuestos a los gobiernos locales.